近日,最新一期贷款市场报价利率,也就是lpr公布:1年期和5年期以上lpr连续16个月维持在3.85%和4.65%。lpr“按兵不动”的同时,银行贷款速度放慢、部分城市开始实施二手房指导价政策,种种迹象都表明国家正在主动降低早已炒热的二手房热度,以期营造一个更加平稳的二手房市场。

　　而另一方面,即使再冷静观望的购房者,一旦遇到“满五唯一”的二手房,都会毫不犹豫地下手,为什么“满五唯一”的二手房就是永远的香饽饽呢?

　　什么是“满五唯一”?

　　众所周知,在我们二手房买卖过程中是要向国家缴纳税费,买方主要缴纳的是契税、土地出让金(一般2000年以后的房子不需要缴纳),卖方主要缴纳的是个税以及增值税。其中,“满五唯一”的房子不需缴纳任何税费。“满五唯一”是两个词,一个是“满五”,指按照契税票开具日期或产权证办理日期早的为准,时间满五年或超过五年;“唯一”则是指业主在该省份内,登记在国土局系统里得只有这一套房子,同时,大多数城市其实是以家庭为单位来定义唯一的。

　　另外,在二手房市场上比较受关注的还有“满二唯一”。相比于不需缴纳任何税费的“满五唯一”,“满二”的房子不需要缴纳增值税,除此之外,“满二”的计算时间也是按照契税票开具日期或产权证办理日期早的为准进行判定,不同的是,一个是以五年计算,一个是以两年计算。

　　什么是“满五唯一”的判定标准?

　　“满五唯一”的判定,除了基于契税票开具日期和产权证办理日期早晚比较和是否是业主名下唯一外,主要根据业主所出售的房型确定相应的判定标准。

　　普通商品房。也就是通常意义上,购房者购买的由房地产商进行售卖的商品化的房子,按契税完税发票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满5年。

　　房改房。通常意义上是享受国家优惠政策的住宅,俗称单位房。一般房改房都是在自主满5年以后才可自由转让,但是实际的“满五唯一”的判定,还要根据《出售公有住房缴款明细表》上的交款时间,按孰先原则计算。

　　继承所得的房产。顾名思义,就是通过继承得来的房子,“满五唯一”的判定以不动产证上的日期为判定标准,需调档上手房产证和继承公证材料,即从上手房产证时的时间开始计算。

　　赠与的房产。赠与的房子分为两种情况,直系亲属之间的赠与产权时间以按照赠与前房屋取得所有权证的时间为起始点;非直系亲属之间的赠与以赠与后房屋取得所有权证的时间为起始点。另外房产权属来源是同时办理继承及赠与的房子,再次交易时可以按照赠与前房屋取得所有权证的时间及继承公证材料来核定购房年限。

　　夫妻更名(含结婚、离婚)的房产。就是结婚后,署名了夫妻双方名字的共用产权,其按照析产前的房产证日期界定是否满5年判定。

　　遗失补证的房产。对于遗失房产证的房产,其判定时间依旧按照原房产证的时间界定是否满5年。

　　最后,要提醒大家的是不是所有的房子都能享受“满五唯一”,公寓(除70年产权住宅性质的公寓外)是不适应这个政策的,二次买卖需要缴纳高额的税费(需缴纳3%契税,1%个人所得税,5.3%综合税差额,0.5%土地增值税和0.05印花税)。

　　“满五唯一”为什么这么香?

　　众所周知,买房最难,也是最关键的痛点就是价格。卖房的想多卖点,买房的想少付点,价格博弈既漫长又心酸。

　　“满五唯一”之所以广受购房者青睐,正是因为“满五唯一”的房子不用交不需要缴纳增值税和个人所得税。举个例子来理解:房屋面积80m2,网签价格100万(计税价格),原价80万,购房者为首套房。如果该套房满足“满五唯一”,则购房者需要缴纳契税金额为100万×1%=1万,如果该套房不满足“满五唯一”,那么,购房者还需要缴纳增值税100万×5.5%+个税100万×1%+契税100万×1%=7.5万,足足多出来6.5万。

　　因此,相比于谈判桌上艰难的博弈,“满五唯一”的一次性减负,让其成为了二手房市场的香饽饽。除此之外,非满五唯一的房子也绝不是不可以选择的性价比高对象,如“满二唯一”的房产,以网签价格100万(计税价格)计算,则不需要缴纳增值税的,只需缴纳契税100万×1%+个人所得税100万×1%,即2万,至少省了100万×5.5%=55000。

　　纵观当下的房地产市场,各地方相关政策时有起伏,购房者审时度势的同时,遇到“满五唯一”的合适房源,也可因地制宜地选择。作为国内领先的生活信息服务平台,58同城、安居客不断通过科技、数据、资本赋能房地产行业,创造更好的行业生态,做好行业底层基础设施建设。未来,58同城、安居客将始终坚持开放的平台理念,运用平台的资源和服务优势,帮助购房者买到品质好房。